原标题：楼市调控唱响“居住保障” 2017年将加快出台长效机制

【核心提示】回望2016年的楼市，大体可以用初期温和、中期暴涨、后期降温来概括。在新一轮调控过程中，管理层始终坚持因城施策、一城一策的原则，既确保三线、四线城市去库存的需要，又遏制一线、二线城市过度上涨势头。从第四季度各地楼市交易数据来看，政策组合拳狙击了部分炒房需求，使整体市场步入到相对平稳的状态。

问市场 房价为何加速上涨

今年伊始，全国楼市逐步从2015年的阶段性低点向上攀爬，并在京沪深三大城市的带动下，进入全面普涨局面。受此影响，一方面今年土地拍卖金额创下历史新高，另一方面，以高溢价、高总价、高单价为代表的“三高地王”地块频繁露脸。

据克而瑞研究中心统计，2016年全国300城经营性用地成交金额为19769亿元，相比2015年增加23%，创下近三年新高，仅较2013年减少1779亿元。值得注意的是，2016年全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米，同比下降28%，成交规模连续第三年收窄，且同比降幅不断加大，仅为2013年成交建筑面积的四成。

克而瑞研究中心的一位分析师告诉《证券日报》记者，2016年楼市成交面积缩水，但成交金额不减反增的主要原因在于，自2015年以来，整体宽松的货币环境及热点城市房价的持续上涨，推高了市场的价格预期。

据最新数据显示，截至12月20日，全国共计成交336宗单价、总价地王，数量再创新高。整体来看，总价地王集中在一线城市及部分热点二线城市；单价地王则绝大部分聚集在一线城市。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，当前房地产市场过热的主要原因与货币、信贷政策有直接关系，表现为居民加杠杆购房与企业加杠杆购地两个方面。

从央行公布的最新金融统计数据可以看到，11月份新增人民币贷款为7946亿元，环比增加1433亿元，超出市场预期。其中，11月份住户部门贷款增加6796亿元，仍是贷款“主力军”。

张大伟认为，房地产信贷政策是影响楼市走势的关键因素。因为从多年来房地产发展历程看，一般信贷收紧的年份房价都会相应的有所下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。

去虚火 调控政策频频出台

对于每年的楼市发展来说，“金九银十”一直被看做是全年楼市发展过程中的黄金时期。受上半年楼市持续“高烧”影响，今年的“金九银十”对于买方和卖方来说有着天壤之别。

《证券日报》记者梳理发现，自10月初以来，目前已有三波调控政策接踵而至。首先是9月30日“京八条”发布以来，全国共有22个热点城市以“一城一策”的方式，从限购、限贷、土地供应等方面开启了本轮房地产调控；随后，国家发改委及住建部部署了商品房销售专项检查，银监会要求银行对房地产相关业务进行专项检查，保监会要求保险机构对不动产及衍生金融产品投资开展自查，国务院办公厅发文规范网贷和股权众筹从事房地产金融，沪深交易所对房地产行业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，此外，国家发改委等七部门联合发文，京冀交界地区严控房地产开发建设，强化房地产市场管控；再随后，一些高烧不退的热点城市也在第一轮限购、限贷的基础上，相继出台“补丁”政策，尤其是进入12月份以来，武汉、郑州、济南等地再次加码调控举措。

调控措施发挥了稳定房地产市场的作用。记者从国家统计局了解到，目前15个一线和热点二线城市房地产市场已经出现降温，房价走势明显趋稳。其中，与11月上半月相比，11月下旬一线和热点二线城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1个百分点至0.9个百分点之间；2个城市环比持平；其余4个城市环比涨幅也均回落至1%以内。

如果单从“北上深”三大一线城市来看，目前北京新建商品住宅、二手住宅价格已经基本止涨，其中上海11月份开始下降，而深圳自10月份起已连续下跌两个月。

易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，在本轮楼市调控过程中，各地对于炒房需求的入市门槛有了明显提高，尤其是通过要求缴纳社保等方式，使得炒房者入市难度加大，进而抑制此类需求。总体来看，明年楼市调控仍会朝着一个稳定的状态进行，对于部分房价上涨过快的城市，将有继续收紧的可能，主要是二线的省会城市。

看未来 长效机制助健康发展

刚刚结束的中央经济工作会议指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。与此同时，会议提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强认为，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策，关键要解决内火，完善制度建设。在他看来，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。

方正证券房地产行业首席研究员夏磊在接受《证券日报》记者采访时表示，稳房价其实就是稳民心。当前政策腾挪空间已越来越小，只有构建房地产健康发展长效机制、构建“阶梯形”消费预期才能实现房地产行业的平稳健康发展。

夏磊认为，长效机制的着眼点在于效果长期、预期长期。面对区域分化的市场，作为宏观调控的主体，中央政府应将更多的行政调控责任交给地方政府，使其根据自身特点“因城施策”。并在土地、税收等关键要素方面，应让地方政府承担主体责任。同时，积极适应城镇化发展趋势，全面推行“人地挂钩”，增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。另一方面，还应积极推行房地产税改革。具体来看，对各环节税收进行调整，减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通；增加保有环节税费，调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。同时，应开展空置房房产税试点，减少社会资源的浪费，引导购房预期，避免住房成为炒作的工具。（作者：杜雨萌）